|
|
|
|
|
|
|
06 Kasım 2014 Perşembe 08:54
|
|
|
1038
|
|
|
0
|
|
|
|
|
Bahçeşehir’de ve yakınlarında onlarca proje hızla devam ediyor.
Eski projeler henüz satışlarını tamamlamamışken ardı ardına yeni projelerin temelleri atılıyor. Vaditepe, Mıknatıskent, GölPanorama, Rabwa Residence, BahçeşehirKonakları, BahçeveBahçe, AsmalıSokaklar, Modern Vadi, Modern Bahçeşehir, Maximoon, FİYaka Bahçeşehir FİSide gibi projeler devam ediyor.
|
mixing adderall and weed mixing viagra and weed read here
Pazartürk bölgesinde burada da yeni projeler başlayacak.
Peki bu kadar konut, işyeri ve ofis üretilirken ve fiyatlar bir miktar hareketlenmişken gayrimenkul sektöründe bir balon var mı?
Konut Fiyat Balonu.
Uluslararası piyasalarda konut fiyat balonu, belli dönemlerde görülen ve etkisi daha uzun sürmesi nedeniyle sermaye piyasası balonundan daha kritik bir tehdit olarak değerlendirilmektedir. Konut fiyat balonu genel olarak “konut fiyat artış oranının kira artış oranının çok üzerinde olması” şeklinde tanımlanmaktadır.
Konut fiyat balonunun belirlenmesinde kullanılan en önemli göstergeler; Fiyat/Kira Oranı, Fiyat/Gelir oranı, İnşaat Maliyetleri, Faiz Oranları değişimi, Yasal Düzenlemeler.Konut önemli bir yatırım aracı, yıllarca biriktirdiklerimiz, anne babadan borç alınanlarla birleştirilir, birazda kredi alır başımızı sokacak bir ev alırız.
Ama yakın dönemde konut fiyatlarına ilişkin önemli iniş çıkışlar yaşandı. 99 Depreminden sonra özellikle İstanbul’daki konut fiyatları önemli ölçüde düştü. Ardından 2001 Ekonomik Krizi geldi ve 2007, 2008 yıllarında Dünya’daki ekonomik krizin etkisi ile yine emlak sektöründe sıkıntılar yaşandı. 2010 yılından sonra 2012 yılına kadar yatay seyreden ve toparlanan emlak fiyatları 2012 yılından sonra artış eğilimine girdi.
Şimdi hepimizin aklında bunca emek çaba ile alınan evimizin değeri nasıl bir süreç izleyecek sorusu var. “Türkiye’de konut pazarında fiyatlarda balon var mı?”, “Bu artış eğilimi daha ne kadar gider?”, “Konut fiyatlarının eğilimini belirleyen temel faktörler nedir?” soruları hepimizin aklında.
Emlak Balonunu Ne Etkiliyor?
Tasarruf fazlası olan ülkelerinden gelen sermaye akışı, yöneticilerin ekonomiyi canlı tutmak için faizleri düşük tutmaya çalışması ve faizlerin düşmesiyle varlıkların daha fazla gelir beklentisi ile gayrimenkule yönelmesi ile
Gelir dağılımının bozulması sonucu ortaya çıkan sosyal beklentilere yönelik kredi sunumunu artıracak önlemler alınması ve bankaların kredi standartlarını düşürmeleri gibi nedenlerle düşük faiz ortamı ortaya çıkmaktadır.
Faizler düştüğünde kolaylaşan kredi koşulları konut talebini artırmaktadır. Talep arttığında da fiyatlar artmaktadır. Artan fiyatlarda kredi alıp konut satın almayı cazip kılmaktadır. Bu döngü sonunda fiyat balonu oluşmakta, süreç oluşan fiyat balonundaki gerilimi artırmaktadır.
Balon bir noktada patlar ve gayrimenkul fiyatları büyük oranda azalır. Alınan krediler gayrimenkulün tüm değeri ile geri ödenemez hale gelir. Kriz daha sonra, 2008-2009 yıllarında ABD, İrlanda, İspanya gibi ülkelerde yaşandığı gibi, inşaat sektörüne, banka sistemine ve diğer sektörlere sıçradı.
Dünya’daki Durum.
2008-2009 yıllarında yaşanan konut balonunda ABD konut sektörüne yaptıkları yatırımlardan ötürü bazı Avrupalı bankalar ciddi biçimde zarar ettiler, Özellikle İspanya, İrlanda, ve İngiltere ve pek çok Avrupa ülkesinde de konut balonu vardı. Ülkelerde de
ABD’dekine benzer bir finansal kriz ortaya çıktı. Bazı Avrupalı bankalar krizden
ABD’dekilerden bile daha fazla etkilendiler. Dünyadaki kredi arzının daralmasıyla birlikte
İtalya, Yunanistan, İrlanda, ve Portekiz gibi bütçe açığı yüksek ülkeler borçlarını ödemekte zorlandılar.
Konut balonları incelenirken en çok dikkat edilmesi gereken nokta, Konut Fiyatı / Kira ve Borç / Gelir oranları.
Fiyat / Kira Oranı – Fiyat / Gelir Oranı
Konut balonu varlığının tespiti konusunda konut yatırımlarının geri dönüş süresi bir başka deyişle “fiyat/kira oranı” ve “fiyat/gelir oranı” en sık kullanılan göstergelerdir. Bir konutun ederinin kaç aylık kirası ile geri ödenebileceği ile konut fiyatlarının değişim oranı gayri safi milli hâsılanın oranı bize konuta ilişkin talebin hangi yönde gittiği konusunda fikir vermektedir.
Ayrıca konut maliyetleri, üretilen konut ve satılan konut sayıları bunların dönemsel değişimleri gibi etkenler de konut fiyatlarını etkileyen ana etmenlerden.
Türkiye’deki, İstanbul’daki durum ne?
Ülkemizde yıllardır yaşanan hızlı nüfus artışı, kültürel değişimler sonucu bölünen aileler, kentleşme, gelir düzeylerinin artması ve yaşam standartlarının yükselmesi nedeniyle gayrimenkullere olan talep sürekli bir artış göstermektedir.
Türkiye Konut Fiyat Endeksi (TKFE, 2010=100), 2014 yılı Haziran ayında Mayıs ayına göre yüzde 1,62 artarak 157,92 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bir önceki yılın Haziran ayına göre yüzde 13,99 oranında artan TKFE, aynı dönemde reel olarak yüzde 4,42 oranında artmıştır. Metrekare başına konut değeri olarak hesaplanan birim fiyatlar 2013 yılı Haziran ayında 1240 TL/m2 iken 2014 yılı Haziran ayında 1405 TL/m2 olarak gerçekleşmiştir.
Türkiye’de yapı ruhsatına göre inşa edilen konut sayısı 2005 yılında yüzde 65,4’lük bir büyüme 545 bini aştı. Ancak bu büyüme takip eden yıllarda devam etmedi. 2006 yılında, yüzde 9,6 büyüyen konut sayısı, 2007’de yüzde 2,8 küçüldü ve 581 bine geriledi. 2008’de inşa edilen konut sayısı yüzde 13,8 küçülerek 501 bine düştü. 2009’da ilave olarak sadece 15 bin konut inşaatı yapılırken, 2010 yılında gerçekleşen yüzde 58,3 büyümeyle konut sayısı 800 bini aştı.
Türkiye genelinde 2014 yılında 1 milyon konut için yapı kullanma izni alınacağı ve 1 milyon yeni konutun da inşasına başlanacağı tahmin ediliyor. 2014 yılı konut satışları, bir önceki yılın ilk 7 ayına oranla, toplam satışlar yüzde 10, ipotekli satışlar ise yüzde 30 seviyelerinde azaldı.
Yine son 3.5 yıl içinde İstanbul'un Yeni Konut Fiyatları yüzde 22, 2. El Konut Fiyatları yüzde 19 reel olarak arttı. Fiyat artışlarının balon balondaki gerilimi artırıcı yönde çalıştığını söylemek mümkünse de İstanbul’un hızla göç almaya devam etmesi, konut edinmede borçlanma oranının Türkiye'de riskli diğer ülkelere göre daha düşük olması, diğer yönde çalışan etkiler.
Türkiye'de bir konut ortalama olarak 18 yıllık veya 216 aylık kira bedeli ile satılıp alınıyor. Uzmanlar İstanbul için bu katsayının 25 yıla veya 300 aya kadar yükseldiğini söylüyorlar. Bu durum eski bölgeler yeni bölgeler veya sosyal ve fiziki olanaklarla değişiklik gösterebiliyor.
Sonuç.
Türkiye’de nüfus artıyor. Şehirlere hücum devam ediyor. Şehirlerdeki binaların bir bölümü yaşlı, ve kalitesi düşük. Eski yerleşim bölgelerindeki konutlar yıkılacak, yerlerine yenileri yapılacak. Şehirler çevreye doğru yayılacak. Konut talebi devam edecek.
İspanya 5 yıl önce bir kriz yaşadı. Şimdi devasa kültür merkezlerinin, devasa konut projelerinin bazıları terk edilmiş durumda. İstanbul’da yapılan dev projelere bakarsanız, bunların önemli bir kısmının genellikle batıdaki şehirlerden kopya alındığını görürsünüz. Kimisi Marsilya’dan kopyalanmıştır, kimisi Londra’dan.
Son yıllarda özellikle İstanbul’da, binlerce konut içeren projelerin onlarcası eş zamanlı olarak inşa ediliyor. Peki, bu projeler satılabilecek mi? Bu yapıların ulusal üretime katkısı ne kadar?
Konut alımı için yapılan borçlanmanın kaynağı nereden geliyor, uluslar arası finansın katkısı ne kadar? O borcu ülke hangi üretimle elde ettiği gelir ile geri ödeyecek? Bir krize girilirse konut değerleri nereye kadar düşer? Bir kriz olursa milyar dolarlık kamu yatırımları ne hal alacak ve bu yatırımların oluşturduğu kamu borçlanmaları nasıl karşılanacak?
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| POPÜLER HABERLER |
|
|
 |
|
|
| SON HABERLER |
|
|
|
|
|
|
|
|